Situations de vente · mis à jour en 24 octobre 2026
Vendre un appartement familial ou de caractère
Un quatre ou cinq pièces dans un immeuble en pierre de taille, avec gardien, parquet et moulures, se vend à des familles qui comparent peu d'offres et regardent tout. Le prix se fixe sur les ventes de grands appartements de la même rue, pas sur une moyenne de quartier ; il se défend par un dossier complet et une présentation qui montre le plan, la lumière et les détails d'origine.
L'essentiel
- Dans le 9e arrondissement, de janvier 2024 à juin 2026, les appartements de quatre pièces et plus se sont vendus 11 160 € le m² en médiane, contre 10 400 € pour les studios et une pièce (base DVF) : les grands appartements y sont plus chers au mètre carré que les petits.
- Dans le quartier des Grandes-Carrières, qui couvre la rue Caulaincourt et l'ouest de Montmartre, les quatre pièces et plus se sont vendus 10 460 € le m² en médiane sur la même période, contre 9 150 € pour les studios (base DVF).
- Le prix d'un grand appartement se compare aux ventes d'appartements de la même taille dans la même rue et les rues voisines : une médiane de quartier, tirée surtout par les studios et les deux pièces, le sous-estime.
- La surface vendue est la surface privative au sens de la loi Carrez (loi du 18 décembre 1996), qui exclut les parties de moins de 1,80 m de hauteur : dans un appartement sous les toits ou avec mezzanine, elle se mesure avant de fixer le prix.
- Les travaux qui touchent un mur porteur ou une partie commune supposent une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires : l'acheteur demandera le procès-verbal qui l'accorde.
- Trudaines prépare ces appartements avec des parqueteurs, des artisans des moulures et des fumistes travaillant en direct, et remet un avis de valeur écrit sous 48 heures après visite, offert si le propriétaire envisage de vendre.
Un marché à part dans le quartier
Le 9e nord et Montmartre vendent surtout des studios et des deux pièces. Les grands appartements y sont rares, et ceux qui les cherchent sont des familles qui veulent rester dans le quartier, souvent en revendant un trois pièces devenu trop petit. Cela change tout pour le vendeur : l’acheteur compare peu d’offres, il visite avec précision, et il paie la qualité quand elle se voit.
Les ventes signées le confirment. Dans le 9e, les quatre pièces et plus se sont vendus 11 160 € le m² en médiane de janvier 2024 à juin 2026, contre 10 400 € pour les studios (base DVF). Le détail par quartier et par rue est dans notre article sur ce qui fait le prix d’un 4 ou 5 pièces à Trudaine, Martyrs et Montmartre.
Fixer le prix sur les bons comparables
Une médiane de quartier est tirée par les petites surfaces, qui font l’essentiel des ventes. Pour un grand appartement, elle ne dit presque rien. Notre avis de valeur part des ventes d’appartements de la même taille dans votre rue et les rues voisines, puis ajuste selon :
- l’immeuble : pierre de taille, gardien, ascenseur, état des parties communes, travaux votés ;
- l’étage et la lumière : étage noble à balcon filant, derniers étages, vue ;
- le plan : chambres séparées des pièces de vie, double séjour, cuisine où l’on dîne, rangements ;
- les éléments d’origine : parquet, moulures, cheminées, hauteur sous plafond ;
- l’état : à rafraîchir, rénové, rénové par un architecte.
Chaque ajustement est écrit et justifié. Vous recevez l’avis sous 48 heures après la visite.
Préparer l’appartement
Les grandes rénovations se font rarement avant une vente : les familles ont leur propre projet. Les reprises qui comptent sont celles qui se voient et ne se refont pas facilement. Nous travaillons en direct avec des parqueteurs pour le ponçage et la reprise des parquets en point de Hongrie ou à bâtons rompus, avec des artisans des moulures pour restaurer corniches et rosaces, et avec des fumistes pour vérifier les conduits de cheminée. Voir moulures, parquet, cheminées : ce que les acheteurs regardent.
Pour un appartement déjà rénové par un architecte, l’enjeu est la preuve : plans, factures, attestations d’assurance, autorisations de copropriété, notices de la domotique. Voir vendre un appartement rénové d’exception.
Présenter et vendre
Photographies en lumière naturelle, plan coté, description précise des éléments d’origine, diffusion en France et à l’étranger, ou vente confidentielle sans annonce si vous la préférez. Les acheteurs sont qualifiés avant la visite, chaque visite fait l’objet d’un compte rendu écrit, et vous avez le même interlocuteur de l’estimation à la signature.
Estimer votre appartement par quartier : Trudaine-Maubeuge, Lorette-Martyrs, Saint-Georges, Lamarck-Caulaincourt, Montmartre, Abbesses.
Les questions que se posent les vendeurs dans cette situation
Quel est le prix d'un appartement de 4 pièces dans le 9e nord ?
De janvier 2024 à juin 2026, les quatre pièces et plus se sont vendus 11 340 € le m² en médiane dans le quartier Saint-Georges (200 ventes) comme dans le quartier Rochechouart, qui comprend l'avenue Trudaine (180 ventes), d'après la base DVF. Rue par rue, l'écart est large : avenue Trudaine, 12 480 € le m² sur 13 ventes de quatre pièces et plus. Seule une visite situe votre appartement dans la fourchette.
Faut-il faire des travaux avant de vendre un grand appartement ancien ?
Rarement de gros travaux : les familles ont souvent leur propre projet de cuisine et de salle de bains. Ce qui paie, ce sont les reprises qui se voient tout de suite et ne se refont pas facilement : parquet poncé, moulures restaurées, peinture claire, conduit de cheminée vérifié par un fumiste. Nous en décidons ensemble, devis à l'appui.
Un appartement sans ascenseur se vend-il moins cher ?
Il se vend à moins d'acheteurs, ce qui pèse sur le prix quand l'étage est élevé. Une partie des familles écarte d'emblée un quatrième sans ascenseur. Notre avis de valeur le compare à des ventes d'immeubles équivalents, étage et ascenseur compris, plutôt qu'à la médiane de la rue.
Comment vendre un appartement familial pendant qu'on y habite ?
En limitant les visites aux acheteurs qualifiés : apport, accord de principe bancaire, vente préalable éventuelle, tout est vérifié avant la visite. Les visites se groupent sur des créneaux convenus avec vous, et chaque visite fait l'objet d'un compte rendu écrit. Votre appartement reste votre domicile pendant la vente.
Cette page décrit des règles générales à sa date de mise à jour. Elle ne remplace ni votre notaire ni votre avocat : votre situation peut relever d'exceptions qu'un texte général ne couvre pas. Rédigée par Samy Santamarina, agent immobilier titulaire de la carte professionnelle CPI 9201 2024 000 000 114.