Situations de vente · mis à jour en 19 septembre 2026
Les frais à la charge du vendeur
Les « frais de notaire » sont pour l'acquéreur, mais le vendeur a les siens : diagnostics, état daté, mainlevée d'hypothèque, indemnité de remboursement anticipé du crédit, plus-value le cas échéant, honoraires selon le mandat. Le compte réel se fait poste par poste, avant de fixer le prix, pour connaître votre net vendeur sans mauvaise surprise chez le notaire.
L'essentiel
- Les droits de mutation et les émoluments dits « frais de notaire » sont payés par l'acquéreur ; le vendeur a ses propres postes, moins connus.
- Le dossier de diagnostics est à la charge du vendeur ; son coût dépend de la surface et de l'équipement du logement.
- L'état daté demandé au syndic est dû par le vendeur et plafonné à 380 € TTC (décret du 21 février 2020).
- Si un crédit est inscrit sur le bien, la mainlevée de l'hypothèque donne lieu à un acte au tarif réglementé, et le remboursement anticipé peut déclencher une indemnité plafonnée à six mois d'intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû.
- La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value (article 150 U du code général des impôts) ; les autres biens suivent le régime des plus-values, avec ses abattements par durée de détention.
- Les honoraires du cabinet suivent le mandat : leur montant et leur charge figurent dans l'annonce, et le barème publié est un maximum.
Le compte, poste par poste
| Poste | Qui paie | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Diagnostics immobiliers | Vendeur | Quelques centaines d’euros, selon le dossier |
| Pré-état daté et état daté | Vendeur | État daté plafonné à 380 € TTC ; pré-état daté variable selon le syndic |
| Mainlevée d’hypothèque, s’il y a une inscription | Vendeur | Tarif réglementé, selon le capital inscrit |
| Indemnité de remboursement anticipé, si le contrat la prévoit | Vendeur | Plafond légal : six mois d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû |
| Impôt sur la plus-value et prélèvements sociaux | Vendeur | Zéro pour la résidence principale ; sinon selon durée de détention, calculé par le notaire |
| Honoraires du cabinet | Selon le mandat | Charge et montant indiqués dans l’annonce ; barème publié en maximum |
| Droits de mutation et émoluments d’acte | Acquéreur | Les « frais de notaire » ne sont pas pour vous |
| Taxe foncière de l’année | Propriétaire au 1er janvier | Partage au prorata par convention d’usage dans l’acte |
Chaque « selon le dossier » de ce tableau a une raison : le prix des diagnostics dépend de la surface et de l’équipement, la mainlevée du capital inscrit, la plus-value de votre situation. Un montant précis annoncé sans connaître votre dossier serait une promesse, pas une information.
Les postes liés au crédit, les plus oubliés
C’est le poste que les vendeurs découvrent le plus souvent chez le notaire. Si votre prêt est garanti par une hypothèque ou un privilège inscrit au service de la publicité foncière, sa radiation exige un acte de mainlevée, facturé au tarif réglementé des notaires, généralement quelques centaines d’euros selon le capital inscrit. Un prêt garanti par une société de caution, cas fréquent à Paris, n’appelle pas de mainlevée, et la caution restitue parfois une partie de sa contribution en fin de prêt.
Le remboursement anticipé lui même peut déclencher une indemnité si votre contrat la prévoit, plafonnée par le code de la consommation à six mois d’intérêts au taux du prêt, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Beaucoup de contrats l’écartent dans certains cas, vente liée à une mutation professionnelle notamment : la réponse est dans votre offre de prêt, pas dans une règle générale.
La plus-value : exonérée, imposée, ou entre les deux
La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, dépendances comprises lorsqu’elles sont vendues en même temps, en application de l’article 150 U du code général des impôts. Pour tout autre bien, résidence secondaire ou logement locatif, la plus-value se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais et, sous conditions, des travaux ; elle supporte 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements par durée de détention qui éteignent l’impôt après 22 ans et les prélèvements après 30 ans, et une surtaxe de 2 à 6 % au delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Tout cela est calculé, prélevé et déclaré par le notaire au moment de l’acte : vous recevez un net, pas une facture à venir. La bonne pratique est de demander la simulation dès l’avis de valeur, pour raisonner en net vendeur du premier jour.
Ce que le cabinet fait dans cette situation
Notre avis de valeur écrit, remis sous 48 heures après la visite, se conclut par un tableau de net vendeur : prix conseillé, honoraires selon le mandat choisi, postes certains, postes « selon le dossier » avec la question précise à poser à votre banque ou à votre notaire pour les fixer. Nous coordonnons ensuite les devis de diagnostics, la demande d’état daté et les échanges avec l’étude, pour que le chiffre annoncé au départ soit celui du virement à l’arrivée. Un vendeur qui connaît son net négocie mieux : il sait exactement où est son plancher.
Cette page décrit des règles générales à sa date de mise à jour. Elle ne remplace ni votre notaire ni votre avocat : votre situation peut relever d'exceptions qu'un texte général ne couvre pas. Rédigée par Samy Santamarina, agent immobilier titulaire de la carte professionnelle CPI 9201 2024 000 000 114.