Vendre un appartement reçu en succession

L’attestation immobilière, le passage obligé

Le décès ne transfère pas la propriété dans les registres. Pour que la vente aboutisse, le notaire établit une attestation immobilière, un acte qui constate la transmission du logement aux héritiers et qu’il publie au service de la publicité foncière, comme le prévoit le décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière. Tant que cette formalité n’est pas accomplie, l’acte de vente définitif ne peut pas être régularisé.

Cela ne vous empêche pas de commencer. La mise en vente, les visites et même la signature d’une promesse peuvent avoir lieu pendant le règlement de la succession, dès lors que tous les héritiers y consentent. Le bon réflexe est d’annoncer le projet de vente au notaire dès l’ouverture du dossier : il traite alors l’attestation en priorité au lieu de la garder pour la fin, et il fixe avec vous la date à laquelle l’acte pourra être signé.

L’accord de tous les héritiers

Un bien de succession appartient à tous les héritiers à la fois : c’est l’indivision successorale. Vendre est un acte de disposition, et l’article 815-3 du code civil exige pour cela le consentement de tous les indivisaires. Concrètement, le mandat de vente, la promesse et l’acte définitif portent la signature de chaque héritier, ou celle de son mandataire muni d’une procuration.

Ce point se vérifie avant de commencer, pas au moment de l’offre. Un héritier hésitant qui signe le mandat « pour voir » et se rétracte devant une offre au prix fait perdre des mois à tout le monde. Si l’un des héritiers refuse la vente, la situation change de nature : l’article 815-5-1 du code civil permet, sous conditions, aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits de demander au tribunal l’autorisation de vendre. Nous détaillons ce recours dans la fiche vendre un bien en indivision.

Le calendrier réel

Un règlement de succession se compte en mois. Acte de notoriété, évaluation des biens, déclaration de succession, attestation immobilière : chaque étape dépend de pièces à réunir et, souvent, de plusieurs héritiers à faire signer. De son côté, une vente parisienne bien préparée demande elle aussi plusieurs mois entre la mise en marché et l’acte définitif.

La conséquence pratique est simple : les deux chantiers doivent avancer en parallèle. Attendre que la succession soit entièrement réglée pour mettre en vente additionne les délais au lieu de les superposer. À l’inverse, une promesse signée sans visibilité sur l’attestation se sécurise par une date de signature définitive suffisamment lointaine, fixée avec le notaire avant la mise en marché.

La plus value se joue dans la déclaration de succession

Pour un bien reçu par succession, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus value n’est pas ce que le défunt avait payé : l’article 150 VB du code général des impôts retient la valeur déclarée dans la déclaration de succession. Si la vente intervient peu de temps après le décès, à un prix proche de cette valeur, la plus value imposable est faible ou nulle. C’est le cas le plus fréquent quand la vente est décidée dès l’ouverture de la succession.

C’est aussi la raison pour laquelle il ne faut pas déclarer le bien en dessous de sa valeur réelle. La tentation existe, puisque la valeur déclarée sert d’assiette aux droits de succession. L’économie est doublement illusoire. D’abord, l’administration peut rectifier une évaluation inférieure à la valeur vénale réelle, comme le lui permet l’article L17 du livre des procédures fiscales. Ensuite, chaque euro soustrait à la déclaration se retrouve dans la plus value au moment de la vente, taxée à 19 % au titre de l’article 200 B du code général des impôts, à quoi s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour un enfant qui hérite, l’abattement de 100 000 € prévu par l’article 779 du code général des impôts couvre déjà une partie de la valeur : minorer le reste revient souvent à échanger un impôt réduit aujourd’hui contre un impôt plein demain.

Les droits de succession et la pression des six mois

La déclaration de succession se dépose dans les six mois du décès lorsqu’il survient en France métropolitaine : c’est le délai de l’article 641 du code général des impôts, et les droits se paient en principe au moment du dépôt. Quand la succession est surtout composée d’un appartement, les héritiers n’ont pas toujours les liquidités, et c’est ce qui déclenche beaucoup de ventes.

Cette contrainte est réelle, mais elle ne doit pas dicter un prix bradé. Un bien parisien correctement positionné trouve son acheteur dans des délais compatibles avec l’échéance fiscale, surtout si la vente est lancée tôt. Et l’article 1717 du code général des impôts permet, sous conditions et avec des garanties, un paiement fractionné ou différé des droits : c’est une demande que le notaire formule avec la déclaration, et qui retire à la vente son caractère d’urgence absolue. Vendre vite et vendre dans la précipitation ne sont pas la même chose.

Ce que le cabinet fait dans cette situation

Nous visitons le bien et nous remettons à chaque héritier le même avis de valeur écrit sous 48 heures, avec les ventes signées comparables du quartier. Ce document sert deux fois : il fonde le prix de mise en marché, et il donne aux héritiers une base commune pour la valeur à retenir dans la déclaration de succession, qu’ils arrêtent ensuite avec le notaire. Nous faisons signer le mandat par tous les indivisaires, procurations comprises, et chacun reçoit le compte rendu écrit après chaque visite, pas seulement celui qui a appelé. Nous travaillons directement avec le notaire chargé de la succession pour caler la promesse et l’acte sur l’avancement de l’attestation immobilière. Quand un héritier vit loin, les comptes rendus écrits et la signature à distance évitent que la vente n’avance au rythme des allers retours.