Vendre un bien occupé ou donner congé

Le bail suit le bien : vendre occupé ne demande aucun congé

Vous pouvez vendre un logement loué à tout moment, sans l’accord du locataire et sans lui donner congé. L’article 1743 du code civil interdit à l’acquéreur d’expulser un locataire dont le bail a date certaine : la vente transfère le bail avec les murs, et l’acquéreur devient bailleur aux conditions du contrat en cours, loyer compris. La restitution du dépôt de garantie incombe alors au nouveau bailleur, comme le prévoit l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ce cas, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter : le droit de préemption de l’article 15 de la même loi ne joue que lorsqu’un congé pour vendre lui est délivré. Vous l’informez pour organiser les visites, pas pour lui demander une autorisation. Un cas échappe à cette règle simple : la vente à la découpe, lorsqu’un immeuble entier se vend par lots ou que votre lot est issu d’une division récente de l’immeuble. Des droits de priorité spécifiques s’appliquent alors, et ce point se vérifie avec le notaire avant toute mise en vente.

Ce que vaut un bien occupé

Un logement vendu loué s’adresse presque uniquement à des investisseurs, qui achètent un rendement et non un lieu de vie. Ils paient donc moins cher que le marché libre. Sur les ventes parisiennes que nous observons, l’écart se situe le plus souvent entre 10 et 20 % du prix libre. C’est une fourchette constatée, pas une règle : aucun texte ne fixe de décote, et chaque dossier a la sienne.

L’écart se resserre quand le loyer est proche du marché et que l’échéance du bail approche. Il se creuse quand le loyer est ancien et faible, quand le bail vient d’être reconduit pour trois ans, ou quand le locataire bénéficie des protections décrites plus bas. Il tient aussi au fait que l’acquéreur d’un bien occupé qui voudrait ensuite récupérer le logement se heurte lui-même à des délais allongés lorsque l’échéance du bail tombe peu après son achat, ce que prévoit l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé pour vendre en location nue

Pour vendre libre, il faut récupérer le logement à l’échéance du bail. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose un préavis de six mois lorsque le congé émane du bailleur d’une location nue : le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant la fin du bail. Reçu, pas envoyé. Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification ou de la remise en main propre (article 15 I). Nous conseillons l’acte de commissaire de justice : une lettre recommandée que le locataire ne retire pas ne fait courir aucun délai.

Le congé indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, car il vaut offre de vente au profit du locataire (article 15 II). Le locataire est prioritaire pour acheter, et l’offre reste valable pendant les deux premiers mois du préavis. S’il accepte, il dispose de deux mois pour signer l’acte, portés à quatre mois s’il recourt à un prêt. S’il refuse ou ne répond pas, il doit avoir quitté les lieux à l’échéance du bail. Et si vous vendez ensuite à un tiers à des conditions plus avantageuses, le notaire doit les notifier au locataire, qui retrouve sa priorité, toujours selon l’article 15 II.

En meublé, trois mois et pas de priorité

La location meublée obéit à d’autres règles. L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le préavis à trois mois avant l’échéance du bail, et le congé doit être motivé, ici par la décision de vendre. Le locataire d’un meublé n’a en revanche aucun droit de préemption : vous vendez à qui vous voulez, au prix que vous voulez.

Le calendrier est aussi plus souple. Le bail meublé est conclu pour un an et se reconduit d’année en année (article 25-7 de la même loi) : une échéance revient donc chaque année, quand la location nue n’en offre une que tous les trois ans.

Le calendrier réel, et les locataires protégés

Tout part de la date d’échéance écrite dans le bail. En location nue, si elle est à plus de six mois, vous pouvez faire délivrer le congé dès maintenant et préparer la mise en vente pendant le préavis. Si elle est à moins de six mois, il est trop tard pour cette échéance : le bail se reconduit tacitement pour trois ans (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). Restent alors trois voies : vendre occupé, attendre la prochaine échéance, ou négocier un départ amiable, le locataire demeurant libre de partir à tout moment avec un préavis d’un mois à Paris, la ville étant en zone tendue (article 15 I).

Un cas impose de vérifier avant d’agir : le locataire âgé. L’article 15 III de la même loi protège le locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire : le congé ne peut lui être délivré sans qu’une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit faite à proximité. La protection tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond. Les plafonds exacts et leur appréciation relèvent du notaire, à consulter avant de faire délivrer le congé.

Ce que le cabinet fait dans cette situation

Nous commençons par lire le bail : régime, date d’échéance, loyer, profil du locataire. Nous chiffrons ensuite les deux scénarios, vente occupée maintenant et vente libre à l’échéance, avec le coût du portage entre les deux. L’avis de valeur écrit, remis sous 48 heures après la visite, présente les deux prix et le calendrier attaché à chacun. Si le congé pour vendre est la bonne voie, nous en préparons le contenu avec votre notaire et faisons délivrer l’acte dans les délais. Pendant la commercialisation d’un bien occupé, nous organisons les visites avec le locataire, dans les limites que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 fixe aux clauses de visite. Vous décidez sur pièces, avec un compte rendu écrit après chaque visite, comme sur toutes nos ventes.