Situations de vente · mis à jour en 5 octobre 2026
Vendre dans le 11e, acheter plus grand dans le 20e
Une famille qui s'agrandit, une chambre qui manque : passer d'un appartement du 11e à un logement plus grand dans le 20e est l'un des mouvements les plus sensés de l'est parisien. Les ventes signées le montrent, le pas à franchir coûte moins cher qu'en 2022. Encore faut-il vendre au bon prix, acheter au bon prix, et dans le bon ordre.
L'essentiel
- En 2025, le prix médian d'un appartement vendu s'établit à 10 000 € le m² dans le 11e et à 8 389 € dans le 20e, d'après les ventes signées (DVF). Le 20e reste environ 16 % moins cher.
- Depuis 2022, la médiane a reculé de 8 % dans le 11e et de 10 % dans le 20e : ce que vous perdez à la vente, vous le regagnez, et davantage, à l'achat d'une surface plus grande.
- Vendre avant d'acheter fait de vous un acquéreur sans condition de vente : c'est l'offre que les vendeurs préfèrent, et celle qui se négocie le mieux.
- Une attestation de financement établie par un courtier avant les visites permet de faire une offre écrite le jour même.
- Entre l'offre acceptée et l'acte authentique, comptez en général trois mois : c'est le temps dont vous disposez pour signer l'achat si vous vendez d'abord.
Le bon moment pour faire ce pas
Le marché parisien a baissé entre 2022 et 2024, puis s’est stabilisé. Pour une famille qui vend un bien pour en acheter un plus grand, cette baisse joue en sa faveur : la perte sur la vente porte sur une petite surface, le gain sur l’achat porte sur une grande.
Les ventes signées le montrent. À la médiane de chaque arrondissement, un appartement de 80 m² dans le 11e valait environ 873 000 € en 2022 et 800 000 € en 2025. Un appartement de 105 m² dans le 20e valait environ 984 000 € en 2022 et 881 000 € en 2025. L’écart à combler est passé d’environ 110 000 € à environ 81 000 €, avant frais et travaux.
Ces calculs sont indicatifs : ils appliquent la médiane de l’arrondissement (DVF, appartements vendus de 2022 à 2025). Votre appartement a son prix, qui dépend de sa rue, de son étage, de sa lumière et de son immeuble. C’est l’objet de l’avis de valeur.
Vendre dans le 11e
Le 11e se vend bien parce qu’il est très demandé : la rue de la Roquette, les abords du square Maurice-Gardette, la rue Saint-Maur, les villas et les passages. Les acquéreurs y viennent pour la vie de quartier ; ils comparent beaucoup, et ils achètent vite quand le prix est juste.
Notre méthode tient en trois temps : un avis de valeur écrit, remis sous 48 heures après la visite, fondé sur les ventes signées de votre rue ; une mise en vente préparée, diagnostics et documents de copropriété réunis avant la première visite ; des visites que nous menons nous-mêmes, avec un compte rendu après chacune.
Acheter plus grand dans le 20e
Le 20e offre ce que le 11e rend rare : des surfaces de 100 m² et plus, des immeubles en brique des années trente, des ateliers, des étages élevés dégagés, et quelques maisons dans les villas et la Campagne à Paris. Du côté du cours de Vincennes et de la porte de Vincennes, les immeubles anciens et Art déco côtoient de grands appartements familiaux.
Pour une famille, nous cherchons d’abord ce qui ne se rattrape pas par des travaux : l’étage et l’ascenseur, l’orientation, les chambres sur cour au calme, la qualité de l’immeuble et de sa copropriété. Les moulures, les parquets, les cheminées, une cuisine à refaire se négocient ; une chambre sur un boulevard bruyant, non.
L’ordre des opérations
Préparer le financement. Avant la première visite, un courtier établit une attestation de financement. Vous pouvez alors faire une offre écrite le jour où le bien vous plaît, avec un plan de financement que le vendeur prend au sérieux.
Vendre. La mise en vente du 11e se lance au prix juste, pour concentrer les visites sur les premières semaines.
Acheter. Pendant les trois mois qui séparent la promesse de l’acte, la recherche dans le 20e s’accélère. Les deux actes peuvent être signés à quelques jours d’écart : nous le préparons avec les deux notaires.
Ce que nous avons déjà fait dans l’est parisien
Parmi nos ventes récentes : un appartement rue Saint-Maur et un autre villa Gaudelet dans le 11e, un appartement près du métro Télégraphe dans le 20e, une maison avec trois chambres à la Mouzaïa, dans le 19e. Ces ventes nous donnent des acquéreurs déjà qualifiés pour ces rues.
Cette page décrit des règles générales à sa date de mise à jour. Elle ne remplace ni votre notaire ni votre avocat : votre situation peut relever d'exceptions qu'un texte général ne couvre pas. Rédigée par Samy Santamarina, agent immobilier titulaire de la carte professionnelle CPI 9201 2024 000 000 114.