Vendre pendant un divorce

Qui doit signer, et pourquoi personne ne vend seul

Pour un bien acheté pendant le mariage sous le régime légal, la règle est simple : l’article 1424 du code civil interdit à un époux d’aliéner seul un immeuble commun. Les deux signent le mandat, les deux signent le compromis, les deux signent l’acte. Peu importe qui a payé, peu importe au nom de qui les appels de fonds sont partis : commun, donc à deux.

Le logement de la famille bénéficie d’une protection supplémentaire, qui surprend souvent : même s’il appartient en propre à un seul des époux, l’article 215 du code civil exige le consentement des deux pour en disposer, tant que le mariage n’est pas dissous. L’époux qui n’a pas donné son accord peut demander l’annulation de l’acte dans l’année où il en a eu connaissance. Autrement dit, pendant la procédure, on ne vend pas le toit de la famille en force, et c’est très bien ainsi : une vente sereine vaut toujours plus cher qu’une vente arrachée.

Avant, pendant ou après : trois calendriers possibles

Vendre avant le divorce, d’un commun accord, est souvent la voie la plus simple et la plus rentable : le bien est encore habité et entretenu, les époux décident ensemble du prix et du rythme, et la somme obtenue rejoint la liquidation. Vendre pendant la procédure fonctionne de la même façon, dès lors que l’accord tient.

Vendre après dépend de ce que le divorce a décidé : si le bien a été attribué à l’un, il vend seul ; s’il est resté indivis, les règles de l’indivision s’appliquent, et notre fiche sur la vente en indivision décrit ce qui se passe quand l’un des deux ne veut plus vendre. Le pire calendrier est celui qu’on subit : un bien vide qui attend la fin d’un contentieux coûte des charges, de la taxe foncière, souvent un crédit, et se dégrade sur le marché.

Le prix : séquestre, liquidation, répartition

Le réflexe des notaires est de conserver le prix de vente jusqu’à l’état liquidatif, le document qui fait les comptes du mariage : apports de chacun, financements, récompenses entre les patrimoines. C’est une pratique de prudence, protectrice pour les deux, pas une obligation légale : des époux d’accord sur la répartition peuvent recevoir les fonds sans attendre. En cas de désaccord persistant, c’est le notaire liquidateur, et au besoin le juge, qui tranchent. Notre rôle s’arrête à la vente ; nous travaillons main dans la main avec le notaire pour que l’argent, lui, ne prenne pas de retard.

Le rachat par l’un des deux

Garder l’appartement est parfois le bon choix, notamment pour les enfants. Le rachat de la part de l’autre, la soulte, se calcule sur la valeur du bien moins le capital restant dû, au prorata des droits de chacun. Deux conditions le rendent possible : une valeur que les deux acceptent, et une banque qui accepte de désolidariser l’époux qui part et de porter le prêt sur un seul revenu. Quand la banque refuse, la vente sur le marché redevient la solution qui libère les deux.

Ce que le cabinet fait dans cette situation

Nous apportons ce qui manque le plus dans un divorce : un tiers neutre et des documents. L’avis de valeur écrit, remis sous 48 heures après la visite, donne aux deux époux et à leurs avocats la même base chiffrée, argumentée sur les ventes signées du quartier. Ensuite nous tenons les deux informés de la même façon, compte rendu après chaque visite adressé aux deux, offres présentées par écrit aux deux, aucun canal privilégié. Nous coordonnons enfin le calendrier avec le notaire pour que la vente serve la liquidation au lieu de l’attendre. La discrétion va de soi : pas de panneau, pas de mention du contexte dans l’annonce, des visites groupées si vous le souhaitez.