Vendre un bien en indivision

L’unanimité d’abord, et pourquoi elle se trouve plus souvent qu’on croit

Vendre un appartement indivis est un acte de disposition : il requiert en principe le consentement de tous les indivisaires, comme le prévoit l’article 815-3 du code civil, qui réserve la majorité des deux tiers aux seuls actes d’administration. Concrètement, tout le monde signe le mandat, tout le monde signe le compromis, tout le monde signe l’acte, en personne ou par procuration.

Cette règle paraît fragile, elle est en réalité protectrice : personne ne peut vendre votre patrimoine sans vous. Et dans la grande majorité des dossiers que nous voyons, le blocage ne porte pas sur le principe de la vente mais sur le prix, chacun ayant en tête un chiffre différent, souvent hérité d’une conversation ancienne ou d’une estimation en ligne. C’est un désaccord qui se soigne avec un document, pas avec un rapport de force.

Le recours des deux tiers, article 815-5-1

Quand le désaccord porte vraiment sur le principe, la loi a prévu une sortie. L’article 815-5-1 du code civil permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de faire connaître devant notaire leur intention de vendre. Le notaire la fait signifier aux autres indivisaires. En cas d’opposition ou de silence dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Deux réalités tempèrent ce recours. La première : la vente ainsi autorisée se fait par licitation, c’est à dire aux enchères, et non de gré à gré ; le prix obtenu dépend alors de la salle, pas d’une négociation menée. La seconde : ce chemin suppose des indivisaires majeurs et capables, et une indivision en pleine propriété ; un mineur, un majeur protégé ou un démembrement entre usufruit et nue-propriété le ferment. C’est donc une voie de dernier recours, précieuse parce qu’elle existe, et dissuasive parce que chacun sait qu’elle existe.

Le partage judiciaire, l’autre porte

L’article 815 du code civil pose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : le partage peut toujours être provoqué. Si l’appartement ne peut pas être commodément partagé en nature, ce qui est le cas général d’un logement, le juge peut ordonner sa vente pour en partager le prix. C’est une procédure plus longue et plus coûteuse que le recours des deux tiers, mais elle est ouverte à tout indivisaire, quelle que soit sa part.

Entre ces deux extrémités, la convention d’indivision, prévue aux articles 815-9 et suivants du code civil, permet d’organiser la période intermédiaire : qui occupe, qui paie quoi, comment se décident les travaux. Elle ne règle pas la vente, elle évite que l’attente ne dégrade le bien et les relations.

Ce que la vente change au calendrier

Une vente en indivision suit le même chemin qu’une vente ordinaire, avec une signature de plus à chaque étape. La procuration notariée règle la question des indivisaires éloignés ou à l’étranger. Le vrai point de vigilance est en amont : un indivisaire hésitant qui signe le mandat « pour voir » et se rétracte devant une offre au prix fait perdre des mois à tout le monde. Nous préférons une discussion franche avant la mise en vente à une renégociation de famille en cours de commercialisation.

Ce que le cabinet fait dans cette situation

Nous commençons par ce qui met d’accord : un avis de valeur écrit, remis sous 48 heures après la visite, qui cite les ventes signées comparables et assume une fourchette. Chaque indivisaire le reçoit, le lit, peut le contester sur pièces. Nous organisons ensuite la vente avec le notaire de la succession ou de l’indivision, nous faisons circuler les documents pour signature, y compris à distance, et nous rendons compte par écrit à tous les indivisaires en même temps, pas seulement à celui qui nous a appelés. Quand le dossier relève du juge plutôt que du marché, nous le disons clairement et nous vous orientons vers le notaire, sans facturer une attente inutile.