Vendre quand des travaux sont votés

La règle légale : l’exigibilité décide

Le partage des travaux entre vendeur et acquéreur n’est pas une affaire d’équité au jugé, c’est un texte. L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 rattache chaque paiement à celui qui est copropriétaire au moment où la somme devient exigible : les appels de fonds exigibles avant la vente incombent au vendeur, ceux qui deviennent exigibles après incombent à l’acquéreur. La date du vote en assemblée générale ne fait donc pas tout : c’est le calendrier des appels décidé par l’assemblée qui répartit la charge.

Vous pouvez convenir d’autre chose avec votre acquéreur, et cela se fait tous les jours : l’acte prévoit alors, par exemple, que le vendeur prend à sa charge les travaux votés avant le compromis. Mais cet accord ne vaut qu’entre vous deux. Le syndic, lui, continue d’appeler les fonds selon la règle du décret, et la compensation convenue se règle entre vendeur et acquéreur, généralement par le compte du notaire.

Dire les travaux avant que l’acheteur ne les lise

Un acquéreur parisien reçoit, avant de s’engager, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et les informations financières de la copropriété. Il lira le ravalement voté, la colonne d’eau à reprendre, la procédure en cours. La seule question est de savoir s’il l’apprend par vous, avec un chiffrage et un échéancier, ou par une lecture solitaire des annexes, à l’heure où l’imagination majore tout.

Notre position est constante : on documente, on ne minimise pas. Des travaux votés sont des travaux décidés, chiffrés, souvent déjà financés pour partie ; c’est une copropriété qui s’entretient. À l’inverse, un immeuble sans travaux votés depuis quinze ans inquiète davantage un acheteur averti qu’un ravalement en cours. L’incertitude coûte plus cher que les travaux.

L’état daté, le pré-état daté et les comptes du lot

Au moment de l’acte, le syndic établit l’état daté : les sommes restant dues par le vendeur, celles qui incomberont à l’acquéreur, les avances et le fonds de travaux attachés au lot. La loi du 10 juillet 1965 le met à la charge du vendeur, et le décret du 21 février 2020 plafonne ses honoraires à 380 € TTC. En amont, pour le compromis, un pré-état daté est le plus souvent demandé ; sa facturation varie selon les syndics.

Un mot sur le fonds de travaux : les sommes que vous y avez versées restent acquises au syndicat et suivent le lot. Vous ne les récupérez pas à la vente, mais rien n’empêche de les faire valoir dans la négociation, comme la preuve d’un entretien provisionné.

Ce qui se négocie, concrètement

Trois solutions reviennent dans les actes parisiens. Le prix affiché intègre les travaux et l’acquéreur les assume selon la règle légale. Ou bien le vendeur prend à sa charge les travaux votés avant le compromis, et l’acte le stipule. Ou encore un séquestre est constitué chez le notaire pour couvrir les appels à venir. Aucune n’est meilleure dans l’absolu : ce qui compte est d’arriver à l’offre avec un dossier où tout est chiffré, daté et sourcé, pour que la négociation porte sur des montants et non sur des peurs.

Ce que le cabinet fait dans cette situation

Avant la mise en vente, nous réunissons les procès-verbaux, les montants votés, l’échéancier des appels et l’état du fonds de travaux, et nous intégrons ces chiffres à l’avis de valeur écrit remis sous 48 heures après la visite : le prix proposé tient compte des travaux, ligne par ligne, et vous savez pourquoi. Pendant la commercialisation, chaque acquéreur sérieux reçoit le dossier complet avant son offre, ce qui évite les renégociations de dernière minute chez le notaire. C’est moins spectaculaire qu’une belle photo, et c’est souvent ce qui fait tenir le prix.