Appartement familial à Trudaine, Martyrs et Montmartre : ce qui fait le prix d'un 4 ou 5 pièces
Les familles qui cherchent un grand appartement dans le 9e nord ou sur le versant Caulaincourt de Montmartre sont nombreuses, et les quatre pièces rares. Ce qu'elles paient, rue par rue, et les critères qui font monter ou baisser le prix : immeuble, gardien, ascenseur, plan, écoles.
Un quatre pièces avenue Trudaine, rue des Martyrs ou rue Caulaincourt ne se vend pas au même public qu’un deux pièces. Celui qui l’achète a des enfants, ou va en avoir. Il a souvent déjà un appartement à vendre, une école en tête, un budget préparé avec sa banque. Il compare peu d’offres, parce qu’il y en a peu.
Ce que disent les ventes signées va dans le même sens. Dans les quartiers où nous travaillons, les grands appartements se vendent plus cher au mètre carré que les petits.
Ce que paient les familles, quartier par quartier
Appartements de quatre pièces et plus vendus de janvier 2024 à juin 2026, quartiers administratifs de la Ville de Paris, base DVF :
| Quartier | Prix médian au m² | Prix médian | Surface médiane | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Georges (9e) | 11 340 € | 1 229 000 € | 108 m² | 200 |
| Rochechouart (9e) | 11 340 € | 1 078 000 € | 94 m² | 180 |
| Grandes-Carrières (18e) | 10 460 € | 882 000 € | 91 m² | 190 |
| Clignancourt (18e) | 9 500 € | 846 000 € | 90 m² | 213 |
Le quartier Rochechouart comprend l’avenue Trudaine ; Grandes-Carrières, la rue Caulaincourt, la rue Lamarck et l’ouest de Montmartre ; Clignancourt, le Sacré-Cœur et Jules-Joffrin. Chaque colonne est une médiane distincte : le prix médian n’est pas le produit de la surface par le prix au m².
Dans le quartier Saint-Georges, les studios et une pièce se sont vendus 10 420 € le m² en médiane ; les quatre pièces et plus, 11 340 €. Dans le quartier des Grandes-Carrières, l’écart est plus marqué encore : 9 150 € pour les studios, 10 460 € pour les quatre pièces et plus. Le grand appartement familial n’est pas une surface qu’on brade, c’est un bien rare.
Rue par rue
Sur les rues où les grands appartements se vendent assez souvent pour qu’une médiane ait un sens, au moins dix ventes de quatre pièces et plus sur la période :
| Rue | Prix médian au m² | Ventes de 4 pièces et plus |
|---|---|---|
| Rue des Martyrs (9e) | 12 580 € | 11 |
| Avenue Trudaine | 12 480 € | 13 |
| Rue Condorcet | 11 810 € | 17 |
| Rue Caulaincourt | 11 760 € | 17 |
| Rue de La Rochefoucauld | 11 580 € | 11 |
| Rue Damrémont | 11 320 € | 19 |
| Rue Lamarck | 11 300 € | 10 |
| Rue Notre-Dame-de-Lorette | 11 030 € | 13 |
| Rue de Clichy (9e) | 10 940 € | 23 |
| Rue de Maubeuge | 10 810 € | 30 |
| Rue Blanche | 10 750 € | 22 |
Ventes de janvier 2024 à juin 2026, base DVF, calculs Trudaines. Sur dix à trente ventes, une médiane donne un ordre de grandeur, pas un prix : deux quatre pièces de la même rue peuvent s’écarter fortement selon l’étage et l’état.
Les critères qui font le prix d’un appartement familial
L’immeuble
Façade en pierre de taille, porte cochère, loge de gardien, ascenseur : ce sont les premiers filtres des familles. Un gardien reçoit les colis, connaît l’immeuble, rassure. Un ascenseur ouvre l’appartement aux poussettes et aux grands-parents. Un quatrième étage sans ascenseur reste vendable, mais il écarte une partie des acheteurs, et moins d’acheteurs veut dire moins de concurrence sur votre bien.
Le plan
Une famille lit un plan avant de lire une surface. Ce qu’elle cherche : des chambres séparées des pièces de vie, idéalement côté cour ; un séjour où l’on reçoit, double si possible ; une cuisine où l’on peut dîner, ou ouverte sur le séjour ; des rangements, une buanderie, une cave. Deux salles d’eau valent souvent plus qu’une grande salle de bains. Un plan coté, joint à l’annonce, fait gagner des visites inutiles et attire les bonnes.
Les écoles, les squares, le quotidien
Dans le 9e nord, l’avenue Trudaine et son terre-plein planté, le square d’Anvers et le lycée Jacques-Decour structurent la vie des familles ; la rue des Martyrs fait le reste, à pied. Sur le versant Caulaincourt, ce sont le calme des rues résidentielles, les commerces de la rue Lamarck et de la rue Caulaincourt, la ligne 12. L’annonce le dit avec précision, et l’avis de valeur en tient compte quand les ventes comparables le montrent.
Les détails de caractère
Parquet en point de Hongrie, moulures, cheminées en marbre, hauteur sous plafond, balcon filant : dans un grand appartement ancien, ces éléments se paient, à condition d’être en état et bien montrés. Nous travaillons en direct avec des parqueteurs, des artisans des moulures et des fumistes pour les préparer avant les photos. Voir ce que les acheteurs regardent dans un appartement haussmannien.
Vendre à des familles
Les familles achètent souvent en vendant. Leur calendrier dépend de leur propre vente, de leur banque et de la rentrée scolaire. Nous qualifions chaque acheteur avant la visite : apport, accord de principe bancaire, vente préalable éventuelle. Moins de visites, plus d’offres solides, et votre appartement reste votre domicile pendant la vente.
Pour situer votre appartement familial dans la fourchette de sa rue, nous le visitons, puis nous vous remettons un avis de valeur écrit sous 48 heures, comparé aux ventes signées des mêmes rues et de la même taille. Il est offert si vous envisagez de vendre.
Estimer par quartier : Trudaine-Maubeuge, Lorette-Martyrs, Saint-Georges, Lamarck-Caulaincourt, Montmartre, Abbesses.
Sources : demandes de valeurs foncières (DVF), direction générale des finances publiques, ventes d’appartements de janvier 2024 à juin 2026 ; quartiers administratifs de la Ville de Paris ; calculs Trudaines.
Les questions que cet article règle
Combien vaut un appartement de 4 pièces avenue Trudaine ?
Sur les ventes de janvier 2024 à juin 2026, les appartements de quatre pièces et plus de l'avenue Trudaine se sont vendus 12 480 € le m² en médiane, sur 13 ventes (base DVF). Le chiffre est un repère : l'étage, la lumière, l'état et la copropriété placent chaque appartement au-dessus ou au-dessous. Le détail des ventes est sur notre page de prix de l'avenue.
Un grand appartement se vend-il moins cher au m² qu'un studio ?
Pas dans le 9e nord ni à Montmartre. Dans le quartier Saint-Georges, les quatre pièces et plus se sont vendus 11 340 € le m² en médiane contre 10 420 € pour les studios et une pièce ; dans le quartier des Grandes-Carrières, 10 460 € contre 9 150 € (ventes de janvier 2024 à juin 2026, base DVF). Les grands appartements y sont rares et recherchés par des familles.
Un gardien ou un ascenseur changent-ils le prix ?
Ils changent surtout le nombre d'acheteurs. Une famille avec poussette ou des parents âgés écarte souvent un quatrième étage sans ascenseur, et beaucoup de familles tiennent à une loge de gardien pour les colis et la sécurité. Moins d'acheteurs, c'est moins de concurrence sur votre appartement. Notre avis de valeur compare avec des ventes d'immeubles équivalents, pas avec une moyenne de rue.
Quand mettre en vente un appartement familial ?
Beaucoup de familles veulent emménager avant la rentrée scolaire et cherchent donc de la fin de l'hiver au début de l'été. Il n'y a pas pour autant de mauvaise saison : un appartement familial bien présenté et au bon prix trouve son acheteur en automne comme au printemps. Ce qui compte est d'avoir le dossier prêt avant la première visite.
Faut-il diviser un grand appartement pour mieux le vendre ?
Rarement. La division suppose des travaux lourds, l'accord de la copropriété quand elle touche les parties communes ou les réseaux, et elle crée deux petits lots là où le marché manque de grands appartements. Dans le 9e nord et à Montmartre, le grand appartement entier reste souvent le meilleur prix au mètre carré. Nous chiffrons les deux hypothèses si la question se pose.
Article rédigé par Samy Santamarina, fondateur de Trudaines, agent immobilier titulaire de la carte professionnelle CPI 9201 2024 000 000 114. Faire estimer mon bien.
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