Paris : pourquoi les acheteurs avisés signent quand tout le monde hésite

En 2020, quand j’ai commencé à vendre des appartements à Paris, on empruntait à peine au-dessus de 1 %. Les visites s’enchaînaient le samedi matin, les offres arrivaient vite, et tout le monde trouvait le crédit bon marché. Presque personne ne remarquait que le mètre carré, lui, coûtait une fortune.

Six ans plus tard, le décor a changé. Le 21 octobre, le taux auquel l’État français emprunte sur dix ans a dépassé 5 %, ce qui n’était pas arrivé depuis 2002 (Moneyvox). Je comprends l’inquiétude. Mais ce que je vois dans les cages d’escalier du 9e et du 18e raconte une autre histoire.

On visite enfin sans se bousculer

La demande ralentit plus vite que l’offre. Au troisième trimestre, Bien’ici a compté 4 % d’annonces en plus et 22 % de contacts en moins sur un an (MySweetimmo).

Pour un acheteur dont le financement est prêt, c’est une chance rare. Il n’est plus le dixième visiteur de la matinée. Il peut revenir avec un artisan, laisser passer une nuit, poser ses questions au vendeur et faire une offre qu’il a pesée, plutôt qu’une offre arrachée dans l’escalier.

Le meilleur moment pour acheter à Paris, c’est souvent celui où l’on n’a plus besoin de se battre pour visiter.

Trois mètres carrés de plus qu’en 2020

À budget égal, on achète aujourd’hui plus grand. SeLoger estime que le pouvoir d’achat immobilier d’un Parisien est passé de 27 m² en 2020 à 30 m² en 2026 (SeLoger). Trois mètres carrés, à Paris, c’est un bureau dans un coin de salon ou une vraie entrée.

Dans nos quartiers, au 1er octobre, MeilleursAgents relève 10 334 € le m² en moyenne dans le 9e, 9 120 € dans le 10e, 10 022 € dans le 17e et 9 070 € dans le 18e. Ces moyennes cachent des écarts d’une rue à l’autre, parfois d’un trottoir à l’autre. C’est là que le travail commence.

Des dossiers qui repassent

On en parle peu, mais la hausse a aussi rouvert des portes. Le plafond légal du crédit, le taux d’usure, est monté à 5,40 % pour les prêts de vingt ans et plus au 1er octobre (Empruntis). Des acheteurs refusés cet été parce que leur taux dépassait le plafond peuvent retenter leur chance.

Côté coût, Artémis Courtage affiche 3,75 % sur 25 ans pour octobre (Artémis Courtage). Et un crédit signé à taux fixe ne bougera plus, quoi que décide la Banque centrale européenne le 29 octobre.

Pour mesurer ce que l’attente coûte concrètement, nous avons fait le calcul dans notre article sur les prix et les taux de cet automne.

Vendeurs : le grand appartement redevient une rareté

Paris continue d’acheter. Entre mai et juillet, les ventes de logements anciens y ont progressé de 4 % sur un an (Notaires du Grand Paris).

Les familles, elles, cherchent de l’espace et en trouvent de moins en moins. Au premier semestre, les quatre pièces et plus ne pesaient plus que 23,6 % des ventes franciliennes, contre 26,4 % en 2021 (Notaires Wargny Lelong). Si vous possédez un grand appartement dans le 9e ou le 17e, vous avez en main ce que beaucoup d’acheteurs cherchent sans le trouver.

À une condition : le bon prix dès le premier jour. Un bien affiché trop haut ne fait pas venir de meilleures offres. Il fait venir moins de visites, puis plus de questions sur ce qui cloche.

Ce que je conseille cette semaine

Si vous achetez, passez voir votre banquier ou votre courtier avant la première visite, pas après le coup de cœur. Un acheteur qui arrive avec son accord de principe négocie mieux, et on le prend au sérieux.

Si vous vendez, faites estimer votre bien sur les ventes réellement signées de votre rue, pas sur les prix affichés en vitrine. Les trois premières semaines décident presque tout.

Le marché parisien ne récompense plus l’audace. Il récompense ceux qui se sont préparés.

Samy Santamarina, fondateur de Trudaines