Vendre un bien d'exception dans le 9e ou à Montmartre : dix choses à exiger de votre agence

Un dernier étage rue Caulaincourt, un grand appartement de l’avenue Trudaine, un atelier sous verrière près de l’avenue Junot : ces biens attirent plusieurs agences dès que le propriétaire laisse entendre qu’il pourrait vendre. Elles viennent avec leur enseigne, leurs brochures, et souvent avec un chiffre. Ce chiffre est ce qui fait signer, et c’est aussi ce qui fait rater le plus de ventes de prestige.

Voici ce que nous conseillons d’exiger de toute agence avant de lui confier un bien d’exception. Posez ces questions à chacune, nous comprise, et demandez les réponses par écrit.

Les adresses du haut de gamme, rue par rue

Les agences de prestige du secteur ont choisi leurs vitrines avec soin : la place Lino-Ventura, au croisement de l’avenue Trudaine et de la rue des Martyrs ; la rue Notre-Dame-de-Lorette et la rue Saint-Lazare, côté Nouvelle Athènes et Saint-Georges ; l’avenue Junot, la rue Lepic, la rue d’Orsel, la rue Caulaincourt sur la Butte. Ces rues concentrent une grande part des appartements de prestige, des ateliers d’artiste et des derniers étages avec vue sur le Sacré-Cœur. Voici ce que les ventes signées y disent, de janvier 2024 à juin 2026 :

Rue	Médiane au m²	Un dixième des ventes au-dessus de	Ventes
Avenue Trudaine	11 910 €	15 120 €	40
Avenue Junot	11 830 €	17 050 €	31
Rue de La Rochefoucauld	11 470 €	14 410 €	26
Rue des Martyrs (9e)	11 400 €	15 690 €	82
Rue des Abbesses	11 400 €	15 770 €	35
Rue La Bruyère	11 270 €	14 590 €	31
Rue Saint-Lazare	11 110 €	13 710 €	51
Rue Notre-Dame-de-Lorette	10 860 €	13 700 €	49
Rue Caulaincourt	10 750 €	14 100 €	121
Rue Lepic	10 680 €	15 500 €	57
Rue d’Orsel	10 250 €	15 990 €	74
Rue des Martyrs (18e)	10 140 €	14 550 €	24

Base DVF, ventes d’appartements, calculs Trudaines. La troisième colonne est le neuvième décile : la limite au-dessus de laquelle se sont faites les ventes les plus chères de la rue.

Ce tableau dit deux choses. La première : l’écart entre la médiane et le haut de la rue dépasse souvent 4 000 € le m², près de 5 750 € rue d’Orsel, plus de 5 200 € avenue Junot. C’est dans cet écart que se joue la valeur d’un bien d’exception, et c’est là qu’une estimation doit être argumentée, vente par vente. La seconde : une rue réputée ne vend pas tout au même prix. Un dernier étage traversant rue Lepic, un appartement familial en pierre de taille avec gardien rue de La Rochefoucauld, un atelier d’artiste rue d’Orsel ou un appartement haussmannien de la rue des Martyrs, côté SoPi, se comparent à leurs semblables, pas à la moyenne.

Notre agence est au 2 rue Livingstone, à quelques minutes à pied de chacune de ces rues. Si vous êtes propriétaire avenue Trudaine, rue des Martyrs, rue Notre-Dame-de-Lorette, avenue Junot, rue Lepic, rue d’Orsel ou rue Caulaincourt, nous situons votre appartement dans la fourchette de sa rue lors d’une visite, et nous vous remettons un avis de valeur écrit sous 48 heures.

1. Un prix fondé sur des ventes signées, pas sur la promesse la plus haute

La méthode la plus sûre pour obtenir un mandat est d’annoncer un prix plus haut que les autres. Le propriétaire signe, l’appartement est mis en ligne, les visites ne viennent pas, et trois mois plus tard arrive la première baisse. Sur un bien de prestige, les acheteurs suivent l’historique des annonces : chaque baisse visible les rend plus exigeants.

Exigez les ventes comparables, avec leur adresse, leur date, leur surface et leur prix au mètre carré. Les prix signés sont publics : de janvier 2024 à juin 2026, un dixième des ventes d’appartements de l’avenue Junot s’est fait au-dessus de 17 050 € le m², avenue Trudaine au-dessus de 15 120 €, rue des Martyrs, côté 9e, au-dessus de 15 690 € (base DVF). Une estimation au-delà de ces niveaux est possible, pour un bien hors norme, à condition d’être justifiée vente par vente.

Notre réponse. Notre avis de valeur cite les ventes signées de votre rue et des rues voisines, de même taille, et écrit chaque ajustement : étage, vue, lumière, état, copropriété. Nous publions les prix de chaque rue pour que vous puissiez vérifier.

2. Savoir qui vendra votre bien

Dans beaucoup d’agences, celui qui estime n’est pas celui qui fait visiter, et celui qui fait visiter n’est pas celui qui négocie. Demandez le nom de la personne qui recevra les acheteurs chez vous, et celle qui vous présentera les offres.

Notre réponse. Un seul interlocuteur, Samy Santamarina, de l’estimation à la signature chez le notaire. Il connaît votre appartement, son dossier et chaque acheteur qui l’a visité.

3. Des honoraires publiés, à votre niveau de prix

Les honoraires se négocient souvent au dernier moment, sur un taux qui n’était écrit nulle part. Demandez le taux par écrit, pour votre prix, et ce qu’il comprend.

Notre réponse. Notre barème est public. En mandat exclusif : 4 % TTC du prix de vente de 700 001 € à 1 500 000 €, 3 % TTC au-delà de 1 500 000 €, à la charge du vendeur. Pour une vente à 2 000 000 €, 60 000 € TTC. Voir le barème complet.

4. Un mandat dont on peut sortir

Un mandat exclusif engage, mais pas sans fin. L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 permet de le dénoncer à l’issue d’un délai de trois mois, par lettre recommandée, avec un préavis de quinze jours. Lisez la durée, les conditions de reconduction et la clause de sortie avant de signer.

Notre réponse. Nous préférons être gardés pour nos résultats que par une clause. Le compte rendu de chaque semaine vous dit, chiffres à l’appui, si la vente avance.

5. Une préparation par des artisans, pas un catalogue

Un appartement de caractère se vend sur ses détails : un parquet en point de Hongrie terne, des moulures empâtées, une cheminée dont personne ne sait si elle fonctionne font perdre de la valeur en visite. Demandez ce que l’agence propose de reprendre avant les photos, avec qui, et à quel coût.

Notre réponse. Nous travaillons en direct avec des parqueteurs, des artisans des moulures et des fumistes. Rien n’est engagé sans votre accord ni sans devis. Voir ce que les acheteurs regardent dans un appartement haussmannien.

6. Une diffusion à la hauteur, ou une confidentialité réelle

Deux stratégies se défendent pour un bien d’exception : une diffusion large, en France et à l’étranger, ou une vente confidentielle auprès d’acheteurs déjà qualifiés. La seconde ne sert le vendeur que si ces acheteurs existent. Demandez combien l’agence en compte pour votre type de bien et votre prix, et ce qui se passe si aucun ne se décide.

Notre réponse. Nos annonces partent le jour de leur mise en ligne vers vingt-quatre supports, dont Belles Demeures, JamesEdition, LuxuryEstate et Properstar, traduites en sept langues. Voir où votre annonce est vue. Si vous préférez la vente confidentielle, nous vous disons dès le départ ce qu’elle coûte en délai.

7. Des acheteurs vérifiés avant de franchir votre porte

Un appartement de prestige se visite chez son propriétaire, souvent meublé, parfois habité. Chaque visite doit avoir une raison.

Notre réponse. Apport, accord de principe bancaire, situation professionnelle, état d’avancement du projet : nous vérifions ces éléments avant la visite, et les visites se font sur rendez-vous, sur des créneaux convenus avec vous.

8. Un compte rendu écrit après chaque visite

« Ils ont aimé, ils réfléchissent » ne dit rien. Exigez par écrit ce que chaque acheteur a dit, ce qui l’a retenu, ce qui l’a fait reculer.

Notre réponse. Un compte rendu écrit après chaque visite, et chaque vendredi une synthèse : contacts, visites, offres, position face aux biens concurrents.

9. Des offres présentées par écrit, avec leur financement

Une offre au téléphone, sans profil ni financement, vous met sous pression sans vous donner de quoi décider.

Notre réponse. Toute offre vous est présentée par écrit, avec le profil de l’acheteur, son financement et son calendrier, et notre recommandation argumentée. La décision reste la vôtre.

10. Un dossier prêt dès la première visite

L’acheteur d’un bien d’exception et son notaire demandent davantage qu’ailleurs : procès-verbaux d’assemblée générale, travaux votés, diagnostics, factures et assurances des travaux, plans, certificat du fumiste. Un dossier incomplet au moment de l’offre fait perdre des semaines, parfois l’acheteur.

Notre réponse. Nous réunissons ce dossier avant la mise en vente. Voir les documents de copropriété à préparer et vendre un appartement rénové d’exception.

Mettez-nous en concurrence

Recevez deux ou trois agences. Posez-leur ces dix questions, demandez les réponses par écrit, et comparez. Nous y répondons dans notre avis de valeur, remis sous 48 heures après la visite, offert si vous envisagez de vendre.

Notre agence est au 2 rue Livingstone, au pied de la Butte : à Montmartre, avenue Trudaine, à Saint-Georges. Pour un grand appartement familial, voir aussi notre fiche dédiée.

Sources : demandes de valeurs foncières (DVF), direction générale des finances publiques, ventes d’appartements de janvier 2024 à juin 2026, calculs Trudaines ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 78.