Copropriété : les documents à réunir avant de vendre

Quand une offre arrive, l’avant-contrat doit être accompagné du dossier de copropriété. Une partie des pièces dépend du syndic, qui n’a pas votre calendrier. Les demander le jour de l’offre, c’est laisser un tiers fixer la date de votre compromis.

Ce que la loi impose de remettre

Pour la vente d’un lot dans un immeuble en copropriété destiné en tout ou partie à l’habitation, la loi impose de remettre plusieurs documents à l’acquéreur. Ils doivent lui parvenir au plus tard à la signature de l’avant-contrat (article L721-2 du code de la construction et de l’habitation). Ils peuvent être transmis sur tout support, y compris par voie dématérialisée si l’acquéreur l’accepte expressément.

Sur l’immeuble, vous remettez la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés. Vous remettez aussi les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, sauf ceux que le syndic ne vous a pas fournis, et le carnet d’entretien. La notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires complète le dossier, tout comme les conclusions du diagnostic technique global quand il existe, et le plan pluriannuel de travaux.

Sur les finances, vous indiquez les charges courantes et hors budget payées au titre des deux derniers exercices. Vous indiquez les sommes que vous pourriez encore devoir au syndicat, et celles dont l’acquéreur pourrait être débiteur. S’ajoutent l’état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs, puis la quote-part du fonds de travaux attachée à votre lot et votre dernière cotisation. Le pré-état daté, que le syndic établit le plus souvent, rassemble ces informations dans un seul document.

La superficie de la partie privative (loi Carrez) doit aussi figurer dans l’avant-contrat et dans l’acte (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).

Le plan pluriannuel de travaux est une obligation récente. Il programme sur dix ans les travaux à prévoir. Les copropriétés de plus de quinze ans doivent en élaborer un projet : depuis le 1er janvier 2023 au-delà de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 de 51 à 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour les autres. La remise à l’acquéreur suit le même calendrier avec un an de décalage (1er janvier 2024, 2025 ou 2026) : elle s’applique donc aujourd’hui à toutes les copropriétés soumises à l’obligation. Vous remettez le plan adopté par l’assemblée générale ou, à défaut, son projet s’il a été élaboré (articles L721-2 du code et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Le DPE collectif porte sur l’immeuble entier. Il est obligatoire pour les immeubles d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 : depuis le 1er janvier 2024 au-delà de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 de 51 à 200 lots, depuis le 1er janvier 2026 pour les autres. Il ne remplace pas le DPE de votre lot.

Les délais du syndic

Le syndic détient la plupart de ces pièces. Pour la fiche synthétique, la loi lui laisse un mois à compter de la demande d’un copropriétaire, avec une pénalité de 15 € par jour de retard imputée sur sa rémunération. Un syndic peut donc légalement mettre un mois à répondre sur ce seul document.

Le pré-état daté a son propre coût. Aucun plafond légal ne l’encadre, à la différence de l’état daté établi pour l’acte, dont les honoraires sont limités à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 et supportés par le vendeur. Demandez le montant avant de commander.

Pourquoi réunir le dossier dès la mise en vente

Réunir les pièces à la mise en vente retire de votre calendrier tout ce qui dépend d’un tiers. Le jour de l’offre, le compromis peut être rédigé sans attendre.

La loi donne une raison de plus. Si les documents sur l’organisation de l’immeuble et les informations financières manquent à la signature de l’avant-contrat, le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur (article L271-1) ne commence pas. Il ne court qu’à partir du lendemain de leur remise (article L721-3). Vous êtes engagé, lui peut encore revenir sur sa décision, et la date à laquelle la vente devient ferme dépend du syndic.

Un acquéreur qui reçoit le dossier complet avant son offre la fait en connaissance de cause, travaux votés compris. Il ne découvre rien chez le notaire. Chez Trudaines, nous réunissons ces pièces avant la mise en vente, et le dossier est remis à l’acheteur dès la deuxième visite.

Dans quel ordre s’y prendre

Commencez par ce qui dépend du syndic : la fiche synthétique, le pré-état daté, les informations sur le fonds de travaux, les procès-verbaux que vous n’auriez pas conservés. Rassemblez ensuite ce que vous détenez déjà : le règlement de copropriété, les appels de charges des deux derniers exercices, les procès-verbaux reçus. Faites relire le tout par la personne qui rédigera l’avant-contrat, avant la première visite. Une pièce manquante se repère alors à froid, et non le jour d’une offre.

Les travaux votés et le fonds de travaux

Les procès-verbaux disent ce que l’acquéreur paiera demain : travaux votés, échéancier des appels de fonds, procédures en cours. Les appels de fonds pour travaux hors budget sont dus par celui qui est copropriétaire au moment où ils deviennent exigibles (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Ceux qui tombent après l’acte sont donc pour l’acquéreur, sauf convention contraire, qui ne vaut qu’entre vendeur et acquéreur. Mieux vaut chiffrer cet échéancier avant que l’acquéreur ne le fasse.

Les sommes que vous avez versées au fonds de travaux restent attachées au lot : elles ne vous sont pas remboursées à la vente (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Questions fréquentes

Que faire si le syndic tarde à répondre ?

Faites la demande par écrit et conservez la date : le délai d’un mois pour la fiche synthétique court à compter de cette demande. La loi dispense le vendeur de remettre les procès-verbaux qu’il n’a pas pu obtenir du syndic, mais l’acquéreur aura alors moins d’éléments pour décider.

Qu’est-ce que le pré-état daté ?

C’est le document qui rassemble les informations financières à remettre à l’acquéreur au stade de l’avant-contrat : charges, sommes dues, impayés de la copropriété, fonds de travaux. Il se distingue de l’état daté, établi pour l’acte de vente. Son prix n’est pas plafonné par la loi.

Qui paie l’état daté, et combien ?

Le vendeur. Les honoraires du syndic pour l’état daté ne peuvent pas dépasser 380 € TTC depuis le 1er juin 2020.

Récupère-t-on le fonds de travaux à la vente ?

Non. Les sommes versées sont attachées au lot et acquises au syndicat, elles ne sont pas remboursées au vendeur. L’acquéreur peut accepter de vous verser un montant équivalent en plus du prix : c’est un point de négociation.

Pour préparer le dossier de votre appartement avant la mise en vente, demandez une estimation : le cabinet Trudaines vous accompagne dans la collecte des pièces.

Sources : Légifrance, article L721-2 du code de la construction et de l’habitation ; Légifrance, article L721-3 du même code ; Légifrance, article L271-1 du même code ; Légifrance, article 171 de la loi du 22 août 2021 (plan pluriannuel de travaux et calendrier) ; Légifrance, article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; Légifrance, article 14-2-1 de la même loi ; Légifrance, article 46 de la même loi ; Légifrance, article 8-2 de la même loi ; Légifrance, décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 ; Légifrance, décret n° 2020-153 du 21 février 2020 ; Légifrance, article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ; ANIL, DPE collectif, DTG et plan pluriannuel de travaux ; ANIL, simplification des modalités d’information des acquéreurs de lots de copropriété (2015) ; notaires.fr, plafonnement de l’état daté ; notaires.fr, sort du fonds de travaux en cas de vente.