Encadrement des loyers prolongé par le Sénat : bailleurs du 9e au 18e, la bonne question est ailleurs
L'expérimentation de l'encadrement des loyers arrive à son terme le 23 novembre 2026. Le Sénat a voté le 21 octobre sa prolongation pour deux ans. Pour un propriétaire de studio ou de deux pièces dans le 9e, le 10e, le 17e ou le 18e, le vote compte moins que trois dates : celle du bail, celle du DPE et celle où il veut récupérer son capital.
Depuis la rentrée, les bailleurs que je rencontre me posent tous la même question : « Et si l’encadrement s’arrête, je fais quoi ? » Le Sénat vient de répondre en partie, le 21 octobre 2026. Ma réponse à moi les surprend un peu : le vote compte, mais il ne devrait pas décider à votre place.
Où en est le texte
L’encadrement des loyers parisien repose sur une expérimentation créée par la loi Élan de 2018, prolongée en 2022, qui arrive à son terme le 23 novembre 2026. Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté la proposition de loi du député Iñaki Echaniz, que l’Assemblée nationale avait votée en décembre 2025. Les deux chambres ne disent pas la même chose : l’Assemblée voulait rendre l’encadrement définitif, le Sénat le prolonge de deux ans, sur les mêmes communes, en laissant aux villes qui le souhaitent la possibilité d’en sortir. Il reste à trouver une version commune.
La version du Sénat touche aussi directement les bailleurs. Le locataire aurait un an après la signature du bail, au lieu de trois mois, pour contester un complément de loyer. Un complément mal justifié devient donc un risque plus long à porter.
Sur l’effet réel du dispositif, la source la plus solide est la Cour des comptes, dans son rapport d’octobre 2026. Elle cite une évaluation de l’Atelier parisien d’urbanisme : l’encadrement aurait freiné la hausse des loyers parisiens d’environ 5 % entre juillet 2019 et juin 2025, un effet plus marqué sur les petites surfaces. La Cour reste prudente sur ces mesures, mais le sens est clair : ce sont les studios et les deux pièces qui sont le plus concernés.
Ce que vos rues disent des bailleurs
Les ventes notariées publiées par l’État (DVF, janvier 2024 à juin 2026) racontent le marché des bailleurs mieux que n’importe quel sondage. Dans les arrondissements où je travaille, les studios et les deux pièces font la majorité des ventes d’appartements :
| Arrondissement | Ventes d’appartements | Dont studios et deux pièces | Médiane studio | Médiane trois pièces |
|---|---|---|---|---|
| Paris 18e | 6 857 | 71 % | 8 750 € | 9 150 € |
| Paris 10e | 3 351 | 66 % | 9 250 € | 9 470 € |
| Paris 17e | 5 845 | 58 % | 9 810 € | 10 280 € |
| Paris 9e | 2 591 | 56 % | 10 400 € | 11 020 € |
Les deux dernières colonnes contredisent une idée bien installée. On répète que le petit se vend toujours plus cher au mètre carré. Sur ces deux ans et demi de ventes signées, c’est l’inverse dans les quatre arrondissements : le trois pièces passe devant. Les acheteurs de studios sont souvent des investisseurs qui calculent un rendement, et un rendement se tient mal quand le crédit dépasse 3 %. Ils paient le mètre carré au prix du loyer qu’ils espèrent, pas au prix du rêve.
Pour un bailleur, la conséquence est simple : la valeur de votre studio dépend de plus en plus de la personne qui l’achètera. Un acheteur qui veut y habiter regarde la lumière, l’étage, le calme. Un investisseur regarde le loyer, les charges et le DPE.
Les trois dates qui comptent plus que le vote
La fin de votre bail
Pour vendre un logement libre, donc à tous les acheteurs, il faut donner congé pour vente au moins six mois avant l’échéance d’un bail vide, trois mois pour un meublé. Le congé vaut offre de vente au locataire d’un logement vide, qui peut acheter en priorité. Un bail qui se termine au printemps 2027 se prépare maintenant.
Votre DPE
Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2025, les F suivront en 2028. Le coefficient de l’électricité passe à 1,7 au 1er janvier 2027 : un studio chauffé par convecteurs peut gagner une classe sans travaux. Je l’ai détaillé dans l’article sur le DPE 2026. Avant de décider quoi que ce soit, vérifiez cette lettre.
Le moment où vous voulez votre capital
C’est la seule date qui vous appartient vraiment. Un projet de résidence principale, une aide à un enfant, une succession à préparer : quand elle est fixée, le reste se cale autour.
Trois situations, trois décisions
Votre bail court encore deux ans, votre DPE est en D et le loyer est dans les clous : la prolongation ne change rien pour vous. Garder a du sens, et une gestion locative sérieuse vous évite les mauvaises surprises sur les plafonds.
Votre bail arrive à échéance en 2027 et vous pensez vendre d’ici deux ans : c’est le cas où l’attente coûte le plus cher. Vendre libre ouvre le bien aux acheteurs qui veulent y habiter, et ce sont eux qui paient la lumière et l’étage. Le calendrier du congé se décide maintenant.
Votre logement est en F ou en G : la vraie échéance, c’est 2028, pas le Sénat. Il faut chiffrer les travaux, ou vendre à un acheteur qui saura les faire. Les deux se défendent, à condition de savoir ce que vaut le bien dans chaque scénario.
Ce que je vous propose
Je vous fais un avis de valeur de votre bien, loué et libre, à partir des ventes signées de votre rue. Il est offert si vous envisagez de vendre. Vous saurez ce que vous coûte chaque option avant que le Parlement ne tranche, et vous déciderez sur vos chiffres, pas sur les siens.
Estimer mon appartement, ou commencer par le quartier : Montmartre, Lamarck, Batignolles, Trudaine-Maubeuge.
Les questions que cet article règle
L'encadrement des loyers s'arrête-t-il à Paris fin novembre 2026 ?
Probablement pas. L'expérimentation arrive à son terme le 23 novembre 2026, mais le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, après le vote par l'Assemblée nationale en décembre 2025 d'un texte qui la rendait définitive. Les deux chambres doivent encore s'accorder sur une version commune avant que la loi soit définitive.
Si l'encadrement prend fin, puis-je augmenter le loyer de mon locataire ?
Pas du jour au lendemain. Un bail en cours garde son loyer, révisé une fois par an selon l'indice de référence des loyers si le bail le prévoit. La fin de l'encadrement jouerait sur les nouveaux baux et les renouvellements, dans le respect des règles propres à Paris, qui reste en zone tendue.
Vaut-il mieux vendre un appartement loué ou libre ?
Libre, le bien s'adresse à tous les acheteurs, y compris ceux qui veulent y habiter, qui sont les plus nombreux sur les petites surfaces parisiennes. Occupé, il ne parle qu'aux investisseurs, qui raisonnent en rendement et négocient en conséquence. L'écart dépend du loyer, de la durée restante du bail et du profil du locataire : il se chiffre bien par bien, pas avec une règle générale.
Combien de temps à l'avance faut-il prévenir son locataire pour vendre ?
Pour un logement loué vide, le congé pour vente se délivre au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre signature. Il vaut offre de vente au locataire, qui a un droit de préemption. Pour un meublé, le délai est de trois mois et le locataire n'a pas de droit de préemption.
Combien vaut mon studio ou mon deux pièces dans le 18e ?
Sur les ventes signées de janvier 2024 à juin 2026, la médiane du 18e est de 8 750 € le mètre carré pour un studio et de 8 720 € pour un deux pièces, avec de forts écarts entre Montmartre et la Chapelle. Le prix d'un bien précis dépend de la rue, de l'étage, de l'état et du DPE : l'estimation en ligne de Trudaines part des ventes de votre rue.
Article rédigé par Samy Santamarina, fondateur de Trudaines, agent immobilier titulaire de la carte professionnelle CPI 9201 2024 000 000 114. Faire estimer mon bien.
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