Épinettes

L’ancien quartier ouvrier que la ville a rattrapé

Les Épinettes sont le nord du 17e, entre l’avenue de Clichy, l’avenue de Saint-Ouen et le boulevard Bessières. Le quartier s’est construit pour les ouvriers et les employés du dix-neuvième siècle, et il en garde le bâti : des immeubles de brique et de pierre modestes, des cours, des ateliers, et la cité des Fleurs, voie privée plantée dont les maisons à jardin n’ont pas d’équivalent dans l’arrondissement.

Le rattrapage est venu par les transports et par l’ouest : le tramway sur les Maréchaux, la ligne 14 à la porte de Clichy, et le voisinage immédiat de Clichy Batignolles ont ramené vers les Épinettes des acheteurs qui n’y seraient pas entrés il y a quinze ans. Le square des Épinettes et la rue de la Jonquière font le quotidien ; le reste du quartier vit encore sa transformation, rue par rue.

Ce que disent les ventes signées

Sur les onze voies du quartier que nous mesurons, 558 ventes d’appartements ont été signées devant notaire en 2024 et 2025. La médiane pondérée ressort à 8 850 € le mètre carré. L’écart avec les Batignolles voisines dépasse 1 500 € au mètre carré : la frontière économique du 17e nord passe entre ces deux quartiers, et elle ne suit pas une limite administrative.

La surface médiane vendue, 34 mètres carrés, dit un parc de studios et de deux pièces, ce qui entretient une profondeur locative réelle : les investisseurs y trouvent des loyers proportionnellement plus élevés qu’aux Batignolles, les primo-accédants un prix d’entrée qui n’existe plus au sud de la rue Guy Môquet.

Les rues, une par une

La rue Jean Leclaire approche 10 000 € le mètre carré en médiane, portée par sa proximité avec Clichy Batignolles. La rue des Épinettes et la rue de la Jonquière tiennent autour de 8 500 €. Le boulevard Bessières, au contact du périphérique, descend à 7 620 € : c’est l’écart le plus lisible de tout notre secteur entre deux adresses distantes de quelques centaines de mètres. Chaque voie a sa page, avec ses ventes, sa médiane et ses déciles.