Hériter d'un appartement à Paris : sortir de l'indivision en 2026

Sur le terrain, je vois trop de dossiers à l’arrêt. Un héritier loin, un autre qui hésite, un troisième qui ne répond plus, et l’appartement reste fermé, les charges courent, les murs vieillissent. Les photographies de cet article ont été prises lors d’une visite d’estimation : c’est l’état dans lequel la plupart des familles m’ouvrent la porte.

La loi du 7 avril 2026 : quand un héritier bloque

Vendre un bien indivis suppose en principe l’accord de tous. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a complété l’article 815-6 du code civil : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis.

C’est un levier réel, mais encadré. Le juge doit constater l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision : un appartement qui se dégrade, des charges que plus personne ne paie, une offre sérieuse qui risque de partir. La vente doit profiter à tous les héritiers, pas à celui qui la demande. Ce n’est pas une vente à la majorité, et le dossier se prépare avec des éléments concrets : un avis de valeur écrit, l’état du bien, l’offre reçue.

À côté, le recours des héritiers détenant les deux tiers des droits, prévu à l’article 815-5-1, existe toujours. Notre page sur l’indivision détaille cette voie. Votre notaire ou votre avocat vous dira laquelle convient à votre dossier.

Le don familial à 50 000 € : un projet, pas encore une règle

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de porter le don familial de sommes d’argent exonéré à 50 000 €, pour les dons faits entre le 1er janvier et le 30 juin 2027. Le texte est en discussion au Parlement jusqu’en décembre : montants, dates et conditions peuvent encore changer, et aucun notaire ne peut l’appliquer aujourd’hui.

Mon conseil : n’attendez pas une loi pour agir. Faites estimer le bien, réunissez la famille autour d’un chiffre, et décidez ensuite, avec le notaire, s’il faut vendre, garder ou donner. L’anticipation reste votre meilleur atout.

Vider sans se presser

Le tri d’un appartement de famille prend du temps, et ce temps ne doit pas retarder la vente. Les visites peuvent commencer dans un appartement encore meublé, à condition que les pièces restent lisibles : on dégage les passages, les fenêtres et le dessus des meubles.

Un point fiscal mérite d’être connu. Pour les droits de succession, les meubles sont évalués par défaut à 5 % de l’actif (article 764 du code général des impôts). Si l’appartement ne contient que des meubles d’usage, un inventaire peut retenir une valeur plus juste. C’est une question à poser au notaire avant de tout donner.

Réparer un peu, rénover jamais

Une moulure qui tombe, une fissure au plafond, une fenêtre qui ferme mal : ces défauts inquiètent un acquéreur bien plus qu’ils ne coûtent. Les faire reprendre par un artisan avant les visites est presque toujours rentable. Je connais le prix de ces petits travaux comme celui d’une rénovation complète : c’est ce qui permet de défendre votre prix face à un acquéreur qui chiffre tout à la hausse.

Refaire la cuisine ou la salle de bains, en revanche, l’est rarement. L’acquéreur d’un appartement ancien veut choisir ses travaux, et il paie pour ce qui ne se refait pas : les volumes, les parquets, les cheminées, les moulures d’origine.

Quand le parent part en maison de retraite

Vendre l’appartement d’un parent vivant obéit à d’autres règles. C’est lui qui vend, ou une personne à qui il a donné procuration. S’il fait l’objet d’une mesure de protection, tutelle, curatelle ou habilitation familiale, la vente de son logement suppose en principe l’autorisation du juge des contentieux de la protection (article 426 du code civil).

Familles, notaires : sortons votre bien de l’impasse

Familles, vous voulez connaître la vraie valeur de votre héritage : je remets un avis de valeur écrit, appuyé sur les ventes signées de la rue, à tous les héritiers en même temps. Notaires de la place de Paris, vous cherchez un partenaire réactif pour faire avancer vos dossiers de succession : je travaille dans tout Paris, avec discrétion, et je fais les visites sans imposer aux familles de revenir dans l’appartement.

L’estimation est offerte. Un appel suffit pour commencer. Notre page vendre après une succession détaille les règles.