Divorce et patrimoine à Paris : comment fixer la juste valeur de votre bien

Sur la table, deux trousseaux, posés à distance. Un pour chacun. C’est souvent ainsi que commence une vente ou un rachat de part après une séparation : chacun garde ses clés, et chacun a son idée du prix.

Un seul critère : la valeur vénale d’aujourd’hui

Le prix payé il y a dix ans, les travaux que l’un a financés, le crédit qu’il reste à rembourser : tout cela compte dans le partage, mais rien de cela ne fixe la valeur du bien. Un appartement vaut ce qu’un acquéreur le paierait aujourd’hui, dans son état, à son adresse.

À Paris et dans les Hauts-de-Seine, se fier au prix affiché dans les annonces ou à un simulateur en ligne est une erreur risquée. L’adresse exacte, l’étage, la lumière, le bruit, le vis-à-vis, l’état du parquet ou un mauvais DPE font varier le prix bien plus qu’une moyenne de quartier ne le laisse croire. Aucun algorithme ne les voit à distance. Pour qu’un rachat de soulte soit validé par le notaire, ou pour lancer une vente sereinement, il faut une base que personne ne peut contester.

Les trois piliers d’une évaluation incontestable

Les ventes réelles. Les transactions signées, publiées par la DGFiP dans la base DVF, et non les prix demandés. Elles donnent le prix, la surface, le nombre de pièces et la date ; l’analyse sur place ajuste ensuite pour l’étage, l’orientation, l’époque de l’immeuble et les prestations.

L’état technique. L’appartement et sa copropriété : travaux votés ou à prévoir, état des parties communes, diagnostics, qualité des prestations.

La valeur au jour du partage. Les biens se partagent à leur valeur à la date la plus proche possible du partage (article 829 du code civil). Une estimation datée, refaite si la procédure s’étire, évite qu’une valeur ancienne soit contestée au dernier moment.

Le capital restant dû ne change pas la valeur

Le crédit en cours n’enlève rien à la valeur de l’appartement. Il intervient ensuite, dans le calcul de la soulte nette que fait votre notaire. La soulte est la somme versée par l’un pour compenser l’écart de valeur lors du partage d’un bien indivis : celui qui garde l’appartement indemnise l’autre de sa part, déduction faite de ce qui reste dû à la banque, selon les règles de votre régime matrimonial.

Le partage entre époux ou partenaires de PACS qui se séparent supporte un droit de partage de 1,1 % (article 746 du code général des impôts). Encore faut-il que celui qui garde le bien puisse financer seul la soulte et le crédit restant.

Sortir de l’indivision sereinement

Je réalise un dossier d’estimation neutre, appuyé sur les ventes réelles, remis aux deux en même temps et directement exploitable par vos avocats et votre notaire. Si la vente est décidée, j’organise les visites sans que vous ayez à vous croiser, et chaque offre est transmise aux deux, par écrit.

Les règles juridiques sont détaillées sur notre page vendre pendant un divorce. Vous traversez un divorce et devez estimer votre bien : contactez-moi en toute confidentialité, à Paris comme dans les Hauts-de-Seine.