Transmettre son appartement de son vivant, sans le quitter

Il y a des maisons qui sont bien plus que des murs. On y a élevé ses enfants, fêté des Noëls, traversé des deuils. Le jour où l’on pense à la transmettre, la question n’est jamais seulement fiscale. Elle est intime : comment donner sans se déposséder ?

Le démembrement de propriété répond exactement à cette question.

Le principe : couper la propriété en deux

En droit français, être propriétaire, c’est réunir deux droits :

• l’usufruit : le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers ;
• la nue-propriété : le droit de posséder les murs, qui deviendra une pleine propriété plus tard.

Le démembrement consiste à séparer ces deux droits. Le plus souvent, les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l’usufruit. Rien ne change dans votre quotidien : vous restez chez vous, ou vous continuez à percevoir les loyers. Vos enfants, eux, sont déjà propriétaires, en attente.

Pourquoi c’est si efficace

1. Vous donnez moins que la valeur réelle

Les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété, dont la valeur dépend de l’âge du donateur, selon le barème de l’article 669 du code général des impôts :

Âge du donateur	Valeur de l’usufruit	Valeur taxée (nue-propriété)
51 à 60 ans	50 %	50 %
61 à 70 ans	40 %	60 %
71 à 80 ans	30 %	70 %
81 à 90 ans	20 %	80 %

Plus on donne tôt, plus la base taxable est faible.

2. Au décès, la propriété se reconstitue sans nouvel impôt

L’usufruit s’éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires, sans droits de succession sur ce bien (article 1133 du code général des impôts).

3. Les abattements se cumulent et se rechargent

Chaque parent peut transmettre 100 000 € à chaque enfant en franchise de droits, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans.

Exemple. Un couple de 72 et 70 ans, propriétaire à parts égales d’un appartement estimé 800 000 €, en donne la nue-propriété à ses deux enfants. La part du parent de 72 ans est taxée sur 70 % de sa valeur, celle du parent de 70 ans sur 60 % : la valeur transmise est de 520 000 €. Les quatre abattements de 100 000 € ramènent la base imposable à 120 000 €, soit environ 16 800 € de droits au total au barème en vigueur, hors frais de notaire. Au décès des parents, le bien revient entier aux enfants. Chiffres indicatifs : chaque situation se calcule avec votre notaire.

Les précautions qui font la différence

• Prévoir l’avenir du bien. Une clause de remploi ou de quasi-usufruit protège le parent si le bien doit être vendu, pour financer une entrée en maison de retraite par exemple.
• Penser au conjoint survivant. Une réversion d’usufruit lui garantit de rester chez lui.
• Préserver l’équilibre entre les enfants. La donation-partage fige les valeurs au jour de la donation et évite les querelles au moment de la succession.
• Suivre la loi. En 2026, le barème et les abattements n’ont pas changé. Des propositions publiques de durcissement de la fiscalité du démembrement ont toutefois été formulées fin 2025 : ceux qui y réfléchissent ont intérêt à ne pas trop attendre.

Notre regard

Chez Trudaines, nous ne commençons jamais par un calcul. Nous commençons par une conversation : qui veut-on protéger, qu’est-ce qui compte vraiment, quelles tensions faut-il apaiser ? La technique vient ensuite, avec votre notaire. Et tout commence par une estimation juste du bien, celle qui fixera la valeur transmise.

Vous réfléchissez à transmettre votre appartement ? Prenons 30 minutes pour en parler.

Article informatif, il ne remplace pas le conseil personnalisé de votre notaire.